韩世同:佛山公寓新政会不会堵死商办物业的出路?

楼市日日谈

2019年11月21日（第205期）

话题概要

11月15日，佛山市住房和城乡建设局发布了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》，拟对佛山商业、办公类项目销售和服务型公寓的建设进行规范。其中，商办类项目在销售过程中不得再以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

值得注意的是，《意见稿》提出规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓，但本通知印发实施前已出具规划条件的按原规划条件要求执行。而本次意见征集时间为即日起至11月21日。 

楼市观察家韩世同

11月15日，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿）。乐居买房和房地产导刊当时就做了报道。我们先看看乐居买房的文章，标题是《重磅！佛山公寓新规来了！住建局发文规范商办销售行为！》。这个报道当中，特别强调了“禁止商办变公寓，佛山拟出新规规范商办项目销售行为！”房地产导刊报道的题目是《突发！佛山出新政：禁止商办变公寓！》。

我认真研究了他们整个征求意见稿，这里的商办物业就是我们通常讲的商业地产。这里分为三大类，一类是酒店的，也就是这个规范文件当中特别定义为B1类的用地性质，是允许建造服务型的公寓，这是官方首次特别定义的门类，还强调了产权是40年的旅馆用地。但是商业用地和办公用地项目，原则上是不允许转变为服务性公寓。然后还规定了服务型公寓的占容建筑面积大概不应超过20%或者是30%的比例。

在设计方面的一些要求，尤其最难操作的可能就是套内建筑面积不得小于200平方米。广州的规定是不能超过300平方米，最小的间隔面积，实际上是不可操作的。如果真的贯彻落实，其实公寓就没得做了。

不要说公寓，若是商办物业，要是都要求不小于200-300平方米的话，也是比较困难的。商办物业还好一点，大型的办公室问题不大，大型的商场也问题不大。但是有一些中小型写字楼和商场，单元超过200平方米也未必好租好用。这些商办物业的宣传、登记、配套等等方面也做了一定的规范和规定，这是出台这个政策的主要内容和用意。

我昨天看到易居总裁丁祖昱的原创文章也谈到了佛山公寓新政这件事，标题是《每日昱言 | 佛山：禁止商业、办公用房以公寓进行销售》。文章先概述了这个通知和征求意见稿的主要内容，然后点评“早该如此”，这是易居CEO丁祖昱的看法。

前两天， 赵卓文先生也有一篇原创的文章，标题是《商办不能做公寓，还能做什么？》。赵先生主要是认为，这文件出台还是缘于七月份万科被央视曝光5800多户"公寓"事件，因为这件事就有了现在这样的一个规范性的文件。他特别强调两点，“第一，界定了服务型公寓的边界和比例。第二，规定了商业、办公建筑，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米（首层除外）。并且不得设置居住的相关功能。”

他认为 “商办物业改公寓，原来是属于擦边球的。”由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存量达到惊人的数量。2015年，佛山非住宅的库存量高达1024万平方米，2016年为978万平方米，2017年提出"去库存"，目标是消化198万平方米。目前还是很大的量，他认为“佛山限制商业办公转公寓是非常必要，但是撇开这个事件以外，佛山管理部门是否还要思考：佛山的商业、办公物业的出路在哪里？除了做"公寓"，商业、办公物业还能做什么？”

他还认为管理部门至少需要做三件事，“第一减少未来几年佛山商业、办公类项目用地的供应量，影响市场预期。第二出台政策，进一步降低商业、办公的库存。第三出台政策，刺激佛山现代服务业的发展。只有用户增加，需求增大，佛山商业、商务类物业才会有春天。”这是赵卓文先生的观点看法。

我也留意到11月8日，世联行董事长陈劲松有一系列的讲话，其中有一项是专门提到商办物业，这里也转述一下。他认为“整个行业应该扭转中国各地对商办的父爱偏见，太愿意干商办，对住宅太歧视，以至于商办目前出现问题，商办只有一个出路，就是改使用功能，就是应该改公寓、改住宅。”这是陈劲松先生的观点和看法。

在8月27日的“楼市日日谈”我也谈了有关佛山万科公寓违建的这件事，当时的标题是《公寓违建的''锅''到底应该由谁来背?》，大家可以去心湾睿智的公众号，看一看我的观点和看法。我是认为，佛山的商办物业特别多，现在只允许酒店和旅店用地类改成服务型公寓，显然是不够的。因为还有大量商业用地属性的、还有办公用地属性的，这部分都不允许有一些调整的话，实际上是很难解决商办物业库存积压的问题。

因为，佛山的商办物业或者商业综合体的量是非常之大，可能是大湾区的商办物业积压或者是开发量和存量最大的地级市之一。因为佛山地方政府是比较注重商办项目这方面的开发，他们是认为住宅对GDP的贡献是一次性的，但是商办的物业，包括商场、酒店和写字楼，是可以持续不断地创造税收和提供GDP的增长。

由于这种指导思想，他们在这方面批出的土地项目十分之多，即便是向产业类这方面去转化，其实本地的消化需求和市场需求，可能也是难以消化这些库存的。其实还是需要吸引广州和整个粤港澳湾区的用户去消化，来满足这些需求。否则的话，这个问题可能还是会非常的大。

佛山曾经就有对房地产实施过严调控政策的经验教训，现在似乎又重蹈覆辙。当然，有可能是由于央视曝光对万科的5800套公寓这件事的影响，而不得不采取一些规范性的做法。但我觉得这个规范性新政要是能够促进服务型公寓，包括商办物业在内能够更好地健康发展，也未必不是一件好事。但是从现在的意见稿来看，这个通知的发出可能未必能够促进商办物业向公寓转变，反而有可能会造成更大的限制和更大的制约的作用和影响。这个公寓市场的规范，可能会导致商办物业库存积压的情况更加严重。

所以，希望佛山政府能够进一步的通盘考虑，做一些适时适当的调整，尤其是目前国家管理层已经强调和提出要进行逆周期的调控。这样的状况下，经济和金融都出现了比较严峻的局面，在房地产市场也是处于一个比较困难低迷的状况下，佛山出台这种对公寓和商办项目规范性过强、限制性过强的这些新政，其实是不利于房地产市场稳定原则的，对稳房价、稳地价和稳预期可能会带来一定的妨碍和影响，希望能三思而后行。

补充一点：近日万科在佛山市销售的金域中央楼盘涉“办公改公寓”一事有了最新的进展，广东省佛山市南海区市场监管局近日对涉事企业从重罚款200万元。对此，我就不说什么了，总要有人来“背锅”嘛！

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们